Concorso "ive" di social housing in via vallenari

Master plan di interventi di edilizia residenziale non Convenzionale da destinare parte alla libera vendita e parte Alla locazione in social housing 1. Indirizzi progettuali e programma Il progetto che si presenta risponde alla volontà dell’immobiliare veneziana, “ive”, di promuovere, in attuazione delle proprie linee programmatiche ed operative in tema di social housing, un concorso per la formazione del master plan degli interventi di edilizia residenziale non convenzionale sull’area di mestre-favaro veneto denominata “via vallenari”, compresa nell’ambito territoriale delle zto c2 del vprg vigente e classificata c2 n 5, le cui prescrizioni ed indirizzi sono: Sp (superficie lorda di pavimento) residenziale non superiore a 28.430 mq, di cui Fino al 5% destinabile ad attività connesse alla residenza. Standard primari a parcheggi non inferiori a 1.990 mq. Altri standard non inferiori a 15.350 mq. Altezza massima non superiore a 10,60 ml (in alcuni casi derogabili). E’ prevista la realizzazione di una piazza. Gli indirizzi progettuali dell’immobiliare veneziana sono i seguenti: Nella progettazione si potrà esulare dall’esistenza dell’elettrodotto e della relativa Fascia di rispetto, essendo intenzione dell’ive partecipare con il comune di Venezia all’interramento di detta linea. Tuttavia è auspicabile che la quota più elevata possibile di sp venga prevista al di Fuori della fascia di rispetto della linea elettrica. Dovrà essere previsto un collegamento viario con le aree residenziali previste dal Prg in adiacenza al confine ovest dell’area in oggetto. E’ auspicabile, se possibile, che una quota della sp di circa 1.500 mq venga collocata Entro il mappale 1167. L’immobiliare veneziana precisa inoltre che le prescrizioni di prg sopra riportate sono state esposte nel bando solo in via indicativa, fermo restando il fatto che ciascun proponente dovrà progettare opere rigorosamente compatibili e conformi alle normative urbanistiche vigenti. Ciò vuol dire che tali proposte potranno quindi contenere soluzioni diverse dalle norme sopra richiamate solo nei limiti in cui queste ultime prevedano espressamente una loro derogabilità. E’ questo il caso delle altezze massime consentite, che in altre realizzazioni limitrofe sono state derogate; della ridistribuzione delle aree a standard a verde pubblico, che ferme restando le quantità non necessariamente devono essere ubicate ove indicato nel prg. Sull’area oggetto del concorso ive intende promuovere “un’attività finalizzata alla realizzazione di edilizia Abitativa non convenzionata per la vendita e/o per la locazione a termine a canone calmierato, destinata a soddisfare il fabbisogno di quanti pur non configurandosi per i requisiti di reddito quali potenziali destinatari dell’edilizia pubblica a carattere sociale hanno comunque difficoltà a trovare adeguata risposta nell’ambito del libero mercato. Si rende pertanto opportuno attivare forme di intervento in cui convergano risorse private e Non, per conseguire risultati significativi rispetto agli obiettivi delle politiche abitative della Società utilizzando senza fini speculativi i terreni edificabili di proprietà della società al fine di Ridurre i canoni di locazione degli alloggi che verranno realizzati…” E’ inoltre interesse di ive che le proposte progettuali rispondano alle seguenti caratteristiche: Contenimento dei consumi energetici Il progetto dovrà attenersi a scelte che contemplino l’utilizzo di energie alternative e soluzioni Tecnologiche atte al contenimento dei consumi energetici (controllo della radiazione solare nel periodo estivo ed il raggiungimento di ulteriore efficienza energetica) ed idrici. Qualità edilizia Ruolo strategico degli insediamenti di edilizia residenziale sociale volto alla riqualificazione edilizia, ambientale e sociale della cittadina di favaro veneto (soluzioni costruttive qualificate, utilizzo di materiali durevoli ed eco-compatibili; aspetti formali di immagine urbana). Prestazioni Conformi agli indirizzi indicati nel capitolato prestazionale sub a. Tipologia degli alloggi Riferita, in linea di massima, alle seguenti indicazioni: Mini appartamento con 1 camera: circa 15%: ingresso, soggiorno - pranzo, disbrigo con possibile zona ripostiglio, bagno finestrato, camera matrimoniale, garage o in alternativa posto auto per un’auto; superficie calpestabile: almeno 45 mq; Midi appartamento con 2 camere: circa 15%: ingresso, soggiorno - pranzo, disbrigo con possibile zona ripostiglio, bagno finestrato, camera matrimoniale, camera singola garage per un’auto; Appartamento con 2 camere: circa 20%: ingresso, soggiorno, cucina abitabile, disbrigo, ripostiglio, bagno finestrato, bagno/lavanderia con doccia (anche non finestrato), camera matrimoniale, camera singola garage ampio o in alternativa garage per un auto e cantina; Appartamento con 3 camere: circa 30%: ingresso, soggiorno cucina abitabile, disbrigo, ripostiglio, bagno finestrato, bagno/lavanderia con doccia (anche non finestrato), camera matrimoniale, camera doppia, camera singola, garage ampio o in alternativa garage per un auto e cantina; Case bifamiliari con 3 camere: circa 20%: abitazione su due piani con scoperto a giardino con ingresso indipendente. Composti al piano terra da ingresso, soggiorno cucina abitabile, ripostiglio, bagno finestrato, e garage eventualmente anche al piano interrato; al primo piano da camera matrimoniale, camera doppia, camera singola, e bagno finestrato. 2. Motivazioni del nuovo assetto urbano Il master plan proposto tende a minimizzare la realizzazione di nuove strade, andando a stabilire un assetto ordinato dell’area, nella quale è inserita una nuova viabilità principale con andamento est-ovest alla quale sono attestate due viabilità ortogonali di raccordo con i quartieri limitrofi a nord, e una breve viabilità di raccordo con la nuova rotatoria a sud. Tale strada principale assume il significato di nuovo asse, non statico, ma reso dinamico tramite l’inserimento di un’edilizia residenziale che presenta frequenti rotazioni nella giacitura dei volumi, quindi nella conformazione degli spazi urbani. L’andamento di questo nuovo asse è tale da intercettare a est la curva a 90° di via vallenari, andandone a ristabilire la continuità e l’identità (una sorta di nuova via vallenari) che altrimenti rischierebbe di andare perduta. 3. Esposizione degli edifici Preso atto che questo impianto planimetrico risulta ottimale per riammagliare i tessuti interrotti del sito, si è reso necessario esplorare le potenzialità tipologiche di corpi di fabbrica multipiano che, così esposti, presenterebbero in fregio al nuovo asse degli sfavorevoli fronti nord e sud e, sulle due traverse, dei fronti est ed ovest. Pertanto si è messo a punto un tipo edilizio (tipo b e c, rispettivamente denominate “rna” e “dna”, vedi in seguito) che presenta una rotazione del corpo di fabbrica di 30°, in modo da evitare fronti esposti verso i punti cardinali, così da evitare soprattutto il nord pieno, andando alla ricerca di favorevoli esposizioni intermedie. Nella tipologia tipo a (denominata “a girandola”, vedi in seguito), tale rotazione non si è resa necessaria, vista la sua caratteristica di dar luogo ad alloggi d’angolo che godono sempre di un’esposizione alternativa. 4. Considerazioni urbanistiche, standard e altezze Il progetto si basa sulle seguenti considerazioni urbanistiche: Si è cercato di ottenere un sistema urbanizzato il più possibile equilibrato, che eviti di coprire eccessivamente le superfici permeabili del sito, ma che allo stesso tempo non turbi, tramite l’inserimento di edifici a torre o comunque eccessivamente alti, il preesistente sistema edificato di questa parte di favaro veneto. Pertanto le altezze delle nuove costruzioni variano da due livelli fuori terra per le bifamiliari a sei livelli fuori terra (5+1) destinati a una torretta (l’unità più alta) funzionale a segnalare la nuova piazza. Il progetto prevede quindi unità di due, tre, quattro, cinque, sei livelli fuori terra. Ciò in parziale deroga al limite dell’area di 10,60 ml di altezza. Tale scelta di aumentare il numero di piani di alcuni edifici deriva dalla presa d’atto che, nel sito oggetto del concorso, una sp di 28.430 mq distribuita su unità a tre piani avrebbe coperto quasi tutta l’area, rendendo impossibile il rispetto degli standard richiesti e delle aree permeabili. L’obiettivo è stato pertanto quello di concentrare alcune cubature in luoghi specifici del nuovo quartiere, modellando uno spazio urbano ricco di significati, non monotono, con prospettive allungate e punti focali. Una sorta di nuova centralità, di micro-città nella quale distribuire opportunamente un’equilibrata miscela di attività connesse alla residenza nella misura richiesta, di residenze (circa 27.000 mq di sp), di spazi pubblici esterni costituiti da marciapiedi, piazze allungate e da una vera e propria piazza (il fulcro del quartiere), da aree a parcheggio a raso (nella misura di 6.145 mq totali), nonché da aree a verde pubblico direttamente raggiungibili attraverso plurimi passaggi (porosità) inseriti nei corpi di fabbrica. Tale variazione delle altezze propone pertanto il parziale utilizzo dello strumento urbanistico della “deroga” rispetto a quanto stabilito dal prg vigente. Vale a dire che nel caso di aggiudicazione del primo premio, si renderà necessario che la presente proposta venga esaminata dall’ive di concerto con gli organi comunali e i comitati di valutazione preposti alla pianificazione dell’assetto urbano dei centri del comune di venezia. 5. La nuova piazza e le piazze allungate Per quanto riguarda la nuova piazza, essa è pensata circondata da negozi, oltre a essere dotata di un’area verde alberata nella quale è ubicata anche una scultura-fontana. Da qui è possibile raggiungere il verde pubblico a nord-est e, tramite attraversamenti stradali, gli altri due ampi spazi a verde pubblico, a nord-ovest e a sud-ovest. Oltre alla su descritta piazza, fulcro principale del nuovo quartiere, il progetto prevede la realizzazione di tre piazze allungate, veri e propri “vuoti urbani progettati”, modellati tramite edifici che presentano giaciture non sempre ortogonali alle strade, in modo da creare una spazialità dissonante e articolata rispetto alla monotonia di un fronte rettilineo (ciò in aggiunta alle considerazioni sull’esposizione dei fronti ai raggi solari precedentemente fatte). Anche da queste piazze allungate è sempre possibile accedere, tramite dei varchi aperti negli edifici, ai retrostanti spazi a verde pubblico. Tale porosità verso il verde protetto e bordato dagli edifici ma sempre accessibile, costituisce un punto compositivo fondamentale che rende il presente progetto una ricerca di “architettura a scala urbana”. 6. Il verde pubblico e le aree golenali Il verde pubblico di prg, per un totale di 17.153 mq, è stato ridistribuito su cinque aree, di cui tre principali. Su di esse hanno luogo delle collinette artificiali ottenute dallo scavo di piccoli bacini golenali (lagunazioni) necessari a garantire, insieme a vasche di accumulo, il riequilibrio tra le precipitazioni meteoriche e le mutate capacità di assorbimento del terreno rispetto alla condizione originaria. Ciò si rende necessario a causa della riduzione di tale capacità dovuta all’inserimento delle nuove quantità edilizie, delle strade, dei parcheggi e dei marciapiedi. In caso di forti precipitazioni tali bacini (e le vasche di accumulo) si riempiranno d’acqua, pur rimanendo aree usufruibili, a verde pubblico. Quanto sopra, nel rispetto di quanto prescritto dalle ordinanze 2, 3, 4 del commissario delegato per l’emergenza in caso di eccezionali eventi meteorologici. Come già menzionato, gli spazi a verde pubblico sono pensati per essere “protetti” dai corpi di fabbrica che, tramite la loro “porosità”, li rendono facilmente accessibili e collegati in modo dinamico al sistema di piazze. Nella realizzazione delle aree a verde si prevede l’utilizzo di materiali e tecnologie durevoli, oltre alla piantumazione di essenze che favoriscono la semplicità manutentiva e il decoro urbano. Sarà inoltre realizzato un sistema di innaffiamento automatico con centraline elettroniche programmabili, sequenziali per settori di innaffiamento. L’acqua piovana verrà riutilizzata per l’irrigazione del verde. Come già menzionato parte del materiale scavato, sia per gli edifici sia per le aree golenali, verrà riutilizzato per dar luogo a collinette verdi e a una duna protettiva a sud per schermare il nuovo quartiere dagli inquinamenti della nuova viabilità veloce. 7. Aree a parcheggio a raso e autorimesse interrate Le aree a parcheggio (per una consistenza di 4.822 mq distribuiti in 9 parcheggi con passo carrabile e 1.323 mq netti ubicati lungo le nuove strade) per un totale di 6.145 mq, rispettano abbondantemente gli standard urbanistici, garantendo la presenza di 326 posti auto. Esse sono state distribuite su tutto il sito in modo da risultare facilmente accessibili da ogni settore, e comode da utilizzare. L’area a parcheggio di maggiore estensione è stata inserita a sud della piazza principale ed è da essa direttamente accessibile. Altre aree a parcheggio sono state inserite in fregio alle nuove strade. Oltre alle su descritte aree a parcheggio a raso, il progetto prevede la realizzazione di autorimesse interrate ubicate sotto agli edifici. 8. Gli edifici I piani terra di tutti gli alloggi sono posizionati a una quota di +0,50 ml rispetto alla quota stradale frontistante l’ingresso. Essi si dividono in corpi di fabbrica con scala e ascensore comuni (tipo a, b, c) e corpi di fabbrica tipo bifamiliare, che danno luogo ad alloggi con scala privata interna. I corpi di fabbrica tipo a, b, c hanno in comune il fatto di servire quattro alloggi per ogni corpo scala-ascensore, quindi di garantire la massima efficienza ed economicità distributiva. Tutti gli alloggi hanno una doppia esposizione e spesso sono ubicati in posizione d’angolo. Ciò vuol dire che nel presente progetto non esistono alloggi monoesposizionali. I corpi di fabbrica si dividono pertanto in tre tipologie: Tipo a E’ il più ricorrente, ha luogo sia singolarmente (in un caso), sia aggregato a un altro tipo a (in tre casi), sia come “soluzione di testata” per i tipi b e c (nei restanti casi). Esso è costituito da un corpo scala circondato a “u” da quattro alloggi del taglio richiesto, ovvero da una, due e tre camere da letto (quelli da due letti, con uno o due bagni). Per semplicità lo chiameremo tipo “a girandola”. Questa tipologia ricorre 14 volte e va da un minimo di tre piani a un massimo di sei (incluso il piano terra). In totale dà luogo a 55 livelli unitari, che contengono 4 alloggi ciascuno ai piani superiori al livello terra. Al piano terra questa tipologia complessivamente dà luogo a 24 spazi per attività connesse alla residenza e 32 alloggi. In totale essa genera 196 alloggi e 24 spazi per attività connesse alla residenza. I 196 alloggi sono dei seguenti tipi: Mini appartamento con 1 camera e 1b: 53 (di cui un monolocale) Midi appartamento con 2 camere e 1b: 39 Appartamento con 2 camere e 2b: 53 Appartamento con 3 camere e 2b: 51 Tipo b Ha luogo quattro volte, è utilizzato come soluzione intermedia aggregato al tipo a ed è costituito da un corpo scala lambito sui due lati da due alloggi per lato, per un totale di quattro alloggi di cui tre da due camere da letto con due bagni e uno da tre camere da letto. Per semplicità lo chiameremo tipo “rna”. Questa tipologia è alta in due casi tre piani e in altri due quattro piani (incluso il piano terra). Essa si aggrega sempre con il tipo a. In totale dà luogo a 14 livelli unitari, che contengono 4 alloggi ciascuno ai piani superiori al livello terra. Al piano terra essa dà complessivamente luogo a 6 alloggi e 8 spazi per attività connesse alla residenza. Questa tipologia genera un totale di 46 alloggi e 8 spazi per attività connesse alla residenza. I 46 alloggi sono dei seguenti tipi: Mini appartamento con 1 camera e 1b: 2 Midi appartamento con 2 camere e 1b: 0 Appartamento con 2 camere e 2b: 24 Appartamento con 3 camere e 2b: 20 Tipo c Ha luogo due volte, è utilizzato come soluzione intermedia aggregato al tipo a ed è, similmente al tipo b, costituito da un corpo scala lambito sui due lati da due alloggi per lato, per un totale di quattro alloggi di cui due da due camere da letto con due bagni e due da tre camere da letto. Per semplicità lo chiameremo tipo “dna”. Questa tipologia è alta tre piani (incluso il piano terra). Essa si aggrega sempre con il tipo a. In totale dà luogo a 12 livelli unitari, che contengono 4 alloggi ciascuno ai piani superiori al livello terra. Al piano terra dà complessivamente luogo a 2 alloggi e 10 spazi per attività connesse alla residenza. Questa tipologia genera un totale di 18 alloggi e 10 spazi per attività connesse alla residenza. I 18 alloggi sono dei seguenti tipi: Mini appartamento con 1 camera e 1b: 0 Midi appartamento con 2 camere e 1b: 0 Appartamento con 2 camere e 2b: 10 Appartamento con 3 camere e 2b: 8 Tipo bifamiliare Le unità singole inserite nella tipologia “bifamiliare” sono in numero di 26. Esse sono composte da un piano terra di 64 mq circa con salone, pranzo, cucina, bagno, e da un primo piano da 69 mq circa con tre camere da letto e bagno. Inoltre al piano interrato esse sono dotate di un garage privato per due automobili e di uno spazio a magazzino. In copertura abbiamo inoltre uno spazio sottotetto e un terrazzo, raggiungibili dal corpo scala interno. Onde evitare un proliferare di rampe e di passi carrabili, ovvero per ridurre i relativi impatti non mitigabili nell’ambiente, i garage sono accessibili da una rampa che serve più alloggi di questo tipo, fino a dieci unità. Questa tipologia genera un totale di 26 alloggi. In sintesi gli alloggi di progetto sono dei seguenti tipi: Unità di alloggi superficie calpestabile Mini appartamento con 1 camera e 1b: 55 (49 mq) Midi appartamento con 2 camere e 1b: 39 (69 mq) Appartamento con 2 camere e 2b: 87 (da 70 a 72 mq) Appartamento con 3 camere e 2b: 79 (da 85 a 105 mq) Sub totale 1 260 Tipo bifamiliare 26 (133 mq) Sub totale 2 260 alloggi + 26 unità tipo bifamiliare Totale 286 alloggi Nota: nel calcolo della sp totale (superficie lorda di pavimento) che concorre a dar luogo ai 28.430 mq è inclusa, oltre alla superficie calpestabile degli alloggi, la muratura esterna (di 30 cm di spessore), l’atrio d’ingresso e gli spazi di distribuzione agli alloggi ubicati ai vari piani ad esclusione della scala e dell’ascensore, nonché il 5% di superficie di spazi per attività connesse alla residenza (1.420 mq). Va precisato inoltre che, in sede di preliminare e definitivo, il numero degli alloggi potrebbe agevolmente subire delle variazioni senza minimamente turbare la conformazione del progetto, modificando opportunamente il numero dei piani delle tipologie a, b, c per calibrare in modo ancor più preciso le quantità. Spazi per attività connesse alla residenza Gli spazi per questo tipo di attività sono ubicati al piano terra degli edifici tipo a, b, c. Essi sono distribuiti intorno alla piazza principale e in fregio alle piazze allungate. Coerentemente alle richieste del bando, la superficie sp destinata a questo tipo di attività è nell’ordine di 1.420 mq. 9. Criteri di progettazione degli edifici per il contenimento energetico Il progetto è guidato da criteri di economicità, contenimento dei consumi energetici, idrici, rispondenza a tutte le normative strutturali, impiantistiche e sulla sicurezza. Esso promuove il risparmio energetico, l’uso razionale dell’energia e la produzione energetica da fonti rinnovabili in conformità con il dlgs 29 dicembre 2006 n 311ce che introduce l’obbligo della certificazione energetica. Di conseguenza utilizza materiali di costruzione ecosostenibili sensibili ai principi della bioarchitettura per ottenere la diminuzione delle potenze installate; la diminuzione dei consumi energetici assoluti e specifici; la riduzione delle emissioni in atmosfera; il contenimento del fabbisogno di energia primaria per riscaldamento nei 50 kwh/m2/anno (norma tecnica uni en 832); il recupero in forma “passiva” della maggior parte dell’energia necessaria a garantire le migliori prestazioni per i diversi usi finali (riscaldamento, raffrescamento, illuminazione ecc.). Ciò ha luogo dislocando gli edifici secondo l’ottimale esposizione, privilegiandone l’integrazione nel sito, nonché agendo sulla composizione dell’involucro. Il progetto evita l’uso di alloggi monoesposizionali; integra gli edifici con il sito favorendo l’ottimale accesso alla radiazione solare per tutti gli edifici, in particolare attraverso la su descritta rotazione dei corpi di fabbrica dei tipi b e c; si propone di schermare le facciate ovest con opportuni elementi (da descrivere in modo approfondito nelle eventuali successive fasi di progettazione); utilizza i venti prevalenti per la ventilazione/raffrescamento naturale degli alloggi; mitiga l’effetto "isola di calore"; contiene l’albedo della pavimentazione degli spazi pubblici e di tutto l’intervento entro parametri ammissibili utilizzando materiali a radiazione incidente e lunghezza d'onda controllata; dispone la vegetazione in modo da massimizzare l'ombreggiamento estivo; mantiene limitata l'ampiezza delle superfici vetrate; evita l'ingresso di radiazione solare diretta in estate. Per quanto riguarda l’involucro degli edifici il progetto si avvale della possibilità di realizzare modelli di simulazione per sfruttare l'inerzia delle pareti e degli elementi strutturali al fine di ottenere risparmi energetici, ottimizzando anche la disposizione dei materiali isolanti. I materiali di tamponatura perimetrale e i serramenti esterni saranno scelti tra quelli che garantiscano dispersioni contenute; le coperture saranno ventilate; saranno evitati i ponti termici; Per quanto riguarda i materiali da costruzione verranno selezionati materiali di origine naturale e provenienti da fonti rinnovabili con ridotto impatto ambientale nell’intero ciclo di vita per la cui composizione e produzione non siano utilizzate sostanze tossiche, nocive e/o inquinanti, e che in fase di messa in opera utilizzo e dismissione non rilascino costanze tossiche, nocive e/o inquinanti. Il progetto delle aree carrabili e per i percorsi pedonali prevede l’utilizzo di materiali durevoli e facilmente manutenibili che, al tempo stesso, denotano le diverse funzioni. L’illuminazione pubblica sarà inoltre integrata da un sistema fotovoltaico di alimentazione. Infine, il sistema di smaltimento delle acque meteoriche recepisce, come su descritto nelle aree a verde pubblico, le indicazioni della valutazione di compatibilità idraulica della zona oggetto dell’intervento. 10. Elettrodotto Il presente progetto prevede la rimozione dell’elettrodotto e il suo eventuale interramento. Non prevede il posizionamento di edifici lungo il suo tracciato e può, ove richiesto, aumentare il distacco tra il tracciato dell’elettrodotto stesso e il corpo di fabbrica ad andamento est-ovest contenente quattro corpi scala, trasformando quest’ultimo in un corpo di fabbrica a tre corpi scala, ferma restando l’attestazione a ovest sulla piazza (ovvero inserendo un tipo c al posto dei due tipi b.